定期借地権とは、借地借家法により規定される借地権（他人の土地を借りて自己所有の建物を建てられる権利）です。通常の借地権は建物が土地の上に存在している場合、契約は更新されることが原則となっているなど、借主にとって有利な扱いとなっています。しかし、定期借地権においては契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はしないことが法律で定められています。この制度によって地主様は、安心して土地を貸すことができるようになりました。一方で、借主は土地を購入する必要がないため、少ない負担でマイホームを取得することや事業を行うことができ、地主様、借主様双方にメリットを生む合理的な仕組みと言えます。
ただし定期借地権について利用を考えるのであれば、定期借地権の持つメリットとデメリットを充分に理解する必要になってきます。
定期借地権の種類
定期借地権は合計で3種類存在します。3種類の定期借地権はそれぞれ異なる特徴を持っていて、目的に合わせてどの定期借地権を利用するかよく考える必要があります。定期借地権を目的に応じて使い分けるためにも、それぞれの特徴についてもよく理解しておきましょう。
1.一般定期借地権
一般定期借地権とは50年以上もの長期間にわたり、土地を利用することのできる借地権です。契約の更新や延長、建物の買い取り請求権がなく、契約の終了時には土地を更地に戻したうえで、貸主へ返還しなければなりません。
契約の延長や更新はないものの、新たに一般定期借地権を結びなおすことは可能となっています。
一般定期借地権には利用目的の制限が存在しません。そのため、事業用や居住用など、建物の使用目的に左右されずに利用することができます。
重要な注意点として、一般定期借地権は書面によって契約しなければならないという点があります。
書面によらず契約した一般定期借地権の契約は無効となります。通常の賃借権の契約は口頭でも有効であるため、その違いについて比較して覚えておいてください。
2.事業用定期借地権
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権です。事業の用に供する目的に限られるため、居住用の建物を所有する目的には使用することができません。また、一般定期借地権と異なり、公正証書によって契約しなければなりません。公正証書によらずにした契約は無効となります。
存続期間は10年以上50年未満の期間となります。その中でも存続期間が10年以上30年未満の場合と30年以上50年未満の場合で内容が少々異なります。
●10年以上30年未満の存続期間を定めた場合
存続期間を10年以上30年未満と定めて契約した場合、一般の定期借地権同様に契約の更新や建物買い取り請求権がなく、契約の終了時には土地を更地にして返還しなければなりません。
●30年以上50年未満の存続期間を定めた場合
こちらの場合は10年以上30年未満の期間を定めて契約した場合と異なり、契約の更新と建物買い取り請求権が存在します。これらの規定を排除するためにはそれを認めないという特約を付する必要があります。
3.建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、契約の期間が満了した際、土地の上に存在する建物を貸主に売却するという特約の付された借地権です。契約の期間が満了した時点で当然に借地権が消滅し、それと同時に建物の所有権が貸主へ移転します。
ところが、賃借人が引き続き建物の使用を請求した場合、今度は建物の賃借人として保護されることとなります。
この場合、賃借人から請求のあった時点で、建物について期間の定めのない賃貸借契約が成立したものとみなされます。
建物譲渡特約付借地権には使用目的による制限はありませんが、公正証書によって契約をしなければ成立しないことに注意してください。
公正証書以外の書面や、口頭での契約では成立しません。
定期借地権を借りる際の費用について
定期借地権の地代は都道府県や地域によっても異なりますが、一般的には更地の価格を基準として地代を定められることがほとんどです。更地の価格の2％程が年間の地代における相場と言われています。
ここにいう更地の価格とは、時価の場合もあれば路線価評価額とすることもあります。特に路線価は時価の80％程度の価格となるため、路線価評価額を更地の価格とした場合は借り手側に有利となります。
また、地代とは別に契約時に一度保証金を支払う必要があります。保証金は敷金のようなもので、問題が無ければ契約の終了後に全額返還されることになっています。保証金の相場としては土地の価格における10％から15％程度となることが多いようです。
定期借地権は期間限定の借地権ではありますが、その分費用も安く抑えることができます。その他の諸条件によっても異なりますが、最終的にかかる費用は土地を購入した場合に比べて6割程度で済むと予想されます。
定期借地権はどれだけの期間存続させることができるのか
定期借地権は契約の更新がされないことを前提に契約が結ばれます。
そのため、定期借地権における存続期間は重大な要素となります。定期借地権の存続期間についてしっかり確認しておきましょう。
1.一般定期借地権
一般定期借地権は50年以上であれば期限の上限が定められていません。長期にわたって存続させることが可能であるため、安心して建物を建てて土地を利用し続けることができます。
2.事業用定期借地権
事業用定期借地権は10年から50年の間存続させることができます。50年以上の長期にわたって借地権を存続させたいのであれば、一般定期借地権を利用すると良いでしょう。
3.建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権の存続期間は30年以上であれば制限はありません。一般定期借地権同様、長期に渡って土地を利用することができます。
定期借地権のメリット・デメリット
| 地主様（貸す側） | 利用者様（借りる側） |
|---|---|
| メリット ①貸した土地は契約期間で更地で必ず戻ってくる ②土地活用時、アパート・マンションのような大きな借入金は一切不要 ③固定資産税・都市計画税等が節税できる ④長期に渡り安定した地代収入が得られる ⑤保証金の活用による運用益は土地所有者様のものとなる ⑥相続税対策として活用した場合最大60％評価が下がる（活用の諸条件があります） ⑦建物の維持管理が不要 ⑧土地に新たな付加価値が生まれる | メリット ①土地を買わない分、マイホームや事業において費用が節約できる ②土地で節約できる費用を教育費や趣味など、他のものに充てられる ③土地分の固定資産税・都市計画税がかからない ④契約期間中なら定期借地権の相続ができる ⑤契約期間中なら増改築・建替え、譲渡・売却も可能 |
| デメリット ①一度貸したら契約期間が満了するまで土地は戻ってこない ②アパート・マンション経営が成功した時ほど大きな収入はない | デメリット ①土地については将来返却しなければならない ②契約期間後、更地にして返還しなければならない ③契約時に保証金（土地価格の10〜15％程度）を先行して支払わなければならない。（契約満了後に戻ってきます） |